In veel huurovereenkomsten winkelruimte worden de termen huurverlenging en huuroptie door elkaar gebruikt en ook verward met elkaar. Er is echter een wezenlijk juridisch verschil tussen deze termen. Ook de ROZ modelhuurovereenkomsten zijn op dit vlak onvolledig.

Deze termen zijn van belang voor de looptijd van een huurovereenkomst.

Een huuroptie is een eenzijdig recht van de huurder tot verlenging, waarbij de verhuurder in principe geacht wordt om bij voorbaat akkoord te zijn met het feit dat de huur wordt verlengd. De verhuurder kan aldus in beginsel de verlenging niet tegengaan. Een huurverlenging is een optie tot verlenging van de huurovereenkomst, waarbij beide partijen de mogelijkheid hebben tot opzegging. Hier heeft de verhuurder dus in beginsel wel een mogelijkheid om de verlenging van de huurovereenkomst tegen te gaan.

Uit een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland blijkt nogmaals dat het belangrijk is om de afspraken tussen partijen goed te formuleren in de huurovereenkomst. In dit geval was in de huurovereenkomst kantoorruimte opgenomen dat de huurovereenkomst automatisch werd verlengd, behoudens opzegging door huurder. In het navolgende artikellid was echter opgenomen dat als huurder niet te kennen geeft de huur te willen verlengen de huur van rechtswege eindigt als de onder 2.1. vermelde termijn is verstreken.

De eerste bepaling impliceert een huuroptie (er is immers geen opzegging voor verhuurder opgenomen), doch de 2e bepaling spreekt dit tegen en spreekt uitdrukkelijk over een huurverlenging. De kantonrechter oordeelde dat niet duidelijk was welke situatie van toepassing was: huurverlenging of huuroptie. De kantonrechter heeft vanwege deze onduidelijkheid de voor de huurder gunstigste uitleg van de contractsbepaling toegepast en de verzoeken van verhuurder afgewezen.

Als u dus een optie wil overeenkomen en niet een huurverlenging, dan is het van belang om de huuroptie duidelijk te omschrijven als een eenzijdig recht van de huurder. Leg duidelijk vast hoe en tot wanneer de huuroptie kan worden ingeroepen door de huurder. Kan dit altijd? Is het niet vertrekken uit een pand voldoende of moet de gebruikmaking van de huuroptie per aangetekend schrijven? Als u daarentegen een huurverlenging wil overeenkomen, zorg dan ook voor de juiste bewoordingen. Op deze wijze worden conflicten en onduidelijkheden voorkomen.

Meer informatie over dit onderwerp of andere juridische vragen? Neem contact op via info@beckers-juridischadvies.nl of 06 49841985.