Verborgen gebreken – een recente uitspraak van de Hoge Raad uitgelicht!

 

Verborgen gebreken zijn gebreken die al bestonden voordat de woning werd verkocht, maar welke gebreken voor de koper niet zichtbaar waren op het moment van de levering.

 

In oktober 2016 heeft de Hoge Raad over dit onderwerp een arrest gewezen, waarvan ik de inhoud kort bespreek.

 

Casus

In 2003 is een boerderij (bouwjaar 1880) aangekocht door de kopers voor een bedrag van € 375.000,00. De kopers hebben de woning tweemaal bezichtigd. Tijdens deze bezichtigingen was het achterstallige onderhoud en de scheuren in de muren zichtbaar.

 

Koopovereenkomst

In de koopovereenkomst waren een aantal bepalingen opgenomen, waaronder:

  1. Garantiebepaling dat de woning geschikt was voor normaal gebruik;
  2. Bepaling dat koper het als woonhuis ging gebruiken met het gezin;
  3. Bepaling waar in stond dat verkoper niet instond voor aan koper kenbare gebreken, verkoper onbekende onzichtbare gebreken en andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn;
  4. Bepaling waarin stond dat verkoper niet bekend was met verontreinigingen die aan dat beoogde gebruik in de weg zouden staan. Er waren volgens verkoper geen ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen en asbest aanwezig.

 

Kopers wilden aanvankelijk niet meewerken aan deze eigendomsoverdracht. Via kort geding zijn de kopers toch gedwongen tot eigendomsoverdracht. Na de levering bleek dat het herstel van de woning een bedrag van € 219.800,00 zou kosten.

 

Kopers vorderen ontbinding van de koopovereenkomst en een schadevergoeding vanwege non-conformiteit van de woning.

 

Gerechtshof: vordering kopers afgewezen en enkel een schadevergoeding van € 37.500,00 toegekend, in verband met de asbestverontreiniging. Het Hof nam hierbij in aanmerking dat het een oude woning van 1880 betrof en dat het achterstallig onderhoud reeds bij de bezichtiging zichtbaar was. Voorts hechtte het Hof ook nog veel waarde aan de onderzoeksplicht van de kopers.

 

Hoge Raad: bevestigde de uitspraak van het Gerechtshof. De Hoge Raad hechtte eveneens veel waarde aan het ouderdom van de woning en de onderzoeksplicht van de kopers.

 

Kortom, let goed op de inhoud van de koopovereenkomst. Het is bij een dergelijke oude woning belangrijk om voornoemde bepalingen op te nemen en te wijzen op het ouderdom van de woning. Voor kopers is raadzaam om bij een oudere woning altijd voorafgaand aan de koop een bouwtechnisch onderzoek te laten verrichten. Zo komt de koper niet na de eigendomsoverdracht voor verassingen te staan.

 

Bij vragen over dit onderwerp, neem contact op via: info@beckers-juridischadvies.nl of 06 498 41 985.